Guía legal y práctica para compradores internacionales · Actualizado en septiembre de 2026
Comprar apartamento en Punta Cana como extranjero: guía paso a paso
Qué derechos tienes, cómo es el proceso, qué documentos piden, cuánto se paga en impuestos y qué errores evitar antes de firmar.
Sí, es posible comprar apartamento en Punta Cana como extranjero, y no necesitas ser residente para hacerlo. Esta guía te explica, paso a paso, cómo comprar apartamento en Punta Cana siendo extranjero: qué derechos tienes, cuál es el proceso, qué documentos te pedirán, cuánto se paga en impuestos y qué errores conviene evitar.
La escribí para compradores de Estados Unidos, Canadá, Europa y América Latina que quieren comprar propiedad en República Dominicana desde el extranjero. Me apoyo en fuentes oficiales, como la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) y ProDominicana, y en la documentación de Poseidonia Residences, un proyecto de Noval Properties del que soy agente autorizado en Ideale Realty. Donde un dato debe confirmarse con un abogado, lo digo de forma explícita.
Aviso importante: este artículo es informativo y no constituye asesoría legal ni fiscal. Las leyes, tasas y requisitos pueden cambiar. Antes de firmar cualquier contrato, contrata a un abogado inmobiliario dominicano independiente, que no trabaje para el vendedor.
¿Puede un extranjero comprar apartamento en Punta Cana?
Sí. Un extranjero puede comprar apartamento en Punta Cana, sea residente o no, en las mismas condiciones generales que un dominicano. El marco legal para comprar propiedad en República Dominicana se apoya en la Constitución, en la Ley 16-95 de Inversión Extranjera y en la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, que regula el sistema de títulos.
Derechos del inversionista extranjero al comprar propiedad en República Dominicana
Según el análisis publicado por El Inmobiliario, la Constitución consagra la igualdad de trato entre la inversión nacional y la extranjera, y reconoce a los extranjeros los mismos derechos que a los nacionales, salvo excepciones expresas, como la participación política y la compra de inmuebles en zonas fronterizas. Punta Cana no es zona fronteriza.
La Ley 16-95 traduce ese principio en garantías concretas para la inversión extranjera: igualdad de trato, acceso al mercado de divisas y libertad para enviar al exterior el capital y las ganancias. Existe además un proyecto de nueva ley de inversión en trámite en el Congreso, según reportó El Inmobiliario, así que pide a tu abogado que confirme el marco vigente al momento de tu compra.
Pasos para comprar apartamento en Punta Cana como extranjero
El proceso para comprar apartamento en Punta Cana siendo extranjero sigue una secuencia lógica. En proyectos en construcción, que es lo más común, se ve así:
1. Define tu presupuesto para comprar apartamento en Punta Cana siendo extranjero
Antes de mirar proyectos, decide si quieres comprar apartamento en Punta Cana siendo extranjero para uso propio, para renta vacacional o para ambos. Esa respuesta cambia el tipo de unidad, el modelo de gestión y el monto que te conviene. Si tu objetivo es la renta, lee antes cómo funciona la renta vacacional condotel Punta Cana. Suma al precio los costos de cierre y las cuotas recurrentes que verás más abajo.
2. Elige el proyecto y verifica al desarrollador en Punta Cana
Compara proyectos con los mismos criterios: trayectoria del desarrollador, estado de los permisos, cronograma por fase, cuotas y contrato. Pregunta cómo se protegen los pagos que haces durante la construcción, por ejemplo si se manejan mediante un fideicomiso o una cuenta de garantía. Nuestra guía sobre cómo evaluar un proyecto inmobiliario en RD te da una lista completa.
3. Reserva y promesa de compraventa para comprar propiedad en Punta Cana
Elegida la unidad, se firma la promesa de compraventa, un contrato preliminar donde constan los datos del inmueble, el precio, la forma de pago y los plazos. Noval Properties explica en su guía de compraventa de inmuebles que este documento suele ir acompañado de un depósito del comprador. En Poseidonia, el plan de pago se fija a la firma de la promesa, y el contrato de gestión con el operador y el reglamento del complejo se firman en ese mismo momento.
Aquí interviene tu abogado: revisa la promesa, el reglamento y el contrato de gestión antes de que firmes.
4. Pagos durante la construcción de tu apartamento en Punta Cana
Si vas a comprar apartamento en Punta Cana siendo extranjero en preventa, pagarás por etapas. Poseidonia ofrece tres estructuras: pronto pago (90 % a la promesa, 0 % durante la construcción, 10 % contra entrega), pronto pago 50 % (50 %, 30 % y 20 %) y estándar (20 %, 60 % y 20 %). Paga solo a las cuentas que indique el contrato, conserva cada comprobante y registra los pagos en un calendario.
5. Entrega, escritura y título de tu apartamento en Punta Cana
Con la entrega llega el pago final y la formalización: el contrato de compraventa se firma ante notario, se deposita en la DGII para la tasación, se paga el impuesto de transferencia y se inscribe en el Registro de Títulos, que emite el certificado de título a tu nombre. Según la guía de la DGII sobre transferencia de inmuebles, el impuesto de transferencia es un requisito para registrar el derecho de propiedad. Pregunta al desarrollador por los plazos estimados para obtener tu título individual.
Documentos que necesita un extranjero para comprar en Punta Cana
La lista exacta la confirmará tu abogado, pero estos son los documentos habituales cuando vas a comprar apartamento en Punta Cana siendo extranjero:
| Documento | Para qué sirve |
|---|---|
| Pasaporte vigente | Identificarte en la promesa, el contrato y el trámite ante la DGII. La DGII pide copia del pasaporte a los extranjeros que son personas físicas. |
| Información de contacto y de pago | Fijar el domicilio para notificaciones y las cuentas desde las que harás los pagos. |
| Comprobantes del origen de los fondos | Cumplir la debida diligencia que exige la Ley 155-17 a agentes inmobiliarios y constructoras. |
| Contrato de promesa y reglamento | Documentar el precio, el plan de pagos, la entrega y las reglas del complejo. |
| Poder notarial (si no puedes viajar) | Autorizar a un tercero a firmar por ti. Pregunta a tu abogado los requisitos de legalización. |
Sobre el origen de los fondos: la DGII explica que los agentes inmobiliarios y las empresas de construcción deben aplicar debida diligencia cuando intervienen en compraventas. Es un trámite normal y protege tu operación, así que prepara desde el inicio estados de cuenta o documentos que respalden tus ingresos.
Costos al comprar apartamento en Punta Cana siendo extranjero
El precio del apartamento no es el único gasto. Estos son los costos que debes presupuestar al comprar apartamento en Punta Cana siendo extranjero.
Impuestos de transferencia y beneficios de la ley CONFOTUR
La DGII establece que el impuesto de transferencia de inmuebles es del 3 % del valor del inmueble. Según guías legales del sector, la base es el mayor valor entre el precio del contrato y la tasación de la DGII, y se paga dentro de los seis meses posteriores a la firma. Con un ejemplo: en una unidad de US$345,000 el 3 % sería de US$10,350.
La ley CONFOTUR (Ley 158-01) contempla, para compradores de proyectos turísticos clasificados, la exención de ese 3 % en la primera venta y del impuesto al patrimonio inmobiliario (IPI) por hasta 15 años desde la terminación del proyecto. Revisa el marco general en la guía del Ministerio de Turismo sobre la Ley 158-01. Poseidonia se comercializa bajo ese régimen, pero pide por escrito el estado de la aprobación definitiva y confirma con tu abogado a quién aplica el beneficio.
El IPI es un impuesto anual que se aplica solo a propiedades por encima de un umbral que la DGII ajusta periódicamente. Consulta con un contador si tu unidad lo superaría.
Honorarios legales y otros gastos al comprar en Punta Cana
- Honorarios del abogado: se acuerdan con cada profesional. Pide una cotización por escrito.
- Notario y registro: gastos de formalización e inscripción del título. Consulta los montos vigentes.
- Mantenimiento del condominio: en Poseidonia, estimado de US$2 por m² al mes, más US$50 adicionales para azoteas de penthouses.
- Cuota de Cana Bay Resort: entre US$90 y US$225 (tarifa de 2024). Confirma su periodicidad.
- Beach Club (opcional): membresía de US$500 al año por persona, o day pass de US$35.
Inversión extranjera y residencia: qué debes saber
Al comprar apartamento en Punta Cana siendo extranjero, tu compra cuenta como inversión extranjera. La Ley 16-95 prevé notificar la inversión al organismo de promoción de inversiones, hoy ProDominicana, para obtener el certificado de registro. Pregunta a tu abogado cómo hacerlo, porque ese certificado es indispensable si quieres solicitar residencia por inversión.
Según el documento de preguntas frecuentes de ProDominicana, pueden acogerse a la residencia por inversión los inversionistas directos que aporten desde el extranjero un mínimo de US$200,000 y registren su inversión. La solicitud se tramita ante la Dirección General de Migración, que define los requisitos. Ten este umbral presente al elegir tu unidad: en Poseidonia, el precio de entrada de 1 habitación (US$169,000) queda por debajo y el de 2 habitaciones (US$345,000) por encima.
Errores comunes al comprar apartamento en Punta Cana siendo extranjero
No verificar permisos antes de comprar apartamento en Punta Cana siendo extranjero
Pide por escrito el estado de los permisos y de la clasificación CONFOTUR, y que tu abogado los confirme. No los des por hechos porque aparezcan en un folleto.
No revisar el contrato de gestión al comprar en Punta Cana
Si compras un condotel, el contrato con el operador define el reparto de ingresos, las noches de uso personal y el plazo. Revísalo antes de reservar; en nuestra guía sobre la inversión en Cana Bay y en la explicación de la renta vacacional condotel Punta Cana tienes listas de preguntas para hacerlo.
Usar al mismo abogado que el vendedor en Punta Cana
Tu abogado debe representar tus intereses. Contrata a un profesional independiente del desarrollador.
Pagar fuera del canal indicado al comprar propiedad en Punta Cana
Envía los pagos únicamente a las cuentas indicadas en el contrato y guarda cada comprobante.
Asumir beneficios de la ley CONFOTUR sin confirmarlos
La exención del impuesto de transferencia depende de la clasificación del proyecto. Verifícala antes de hacer tu presupuesto.
Olvidar los costos de cierre de tu apartamento en Punta Cana
El precio de la unidad es solo una parte. Suma el impuesto de transferencia si aplica, los honorarios, el mantenimiento y las cuotas del complejo.
Comprar apartamento en Punta Cana siendo extranjero es perfectamente posible; lo que lo hace seguro es verificar cada documento antes de pagar.
Proyectos inmobiliarios en Punta Cana para extranjeros: un ejemplo
Como ejemplo de proyectos inmobiliarios en Punta Cana para extranjeros, Poseidonia Residences es un condotel dentro del complejo Cana Bay, desarrollado por Noval Properties y operado por Aston Hotels & Residences. Estos son sus datos confirmados según la documentación del desarrollador:
- 1,319 apartamentos en 15 edificios y 5 fases, de 51 a 286 m².
- Precios de preventa desde US$169,000 (1 habitación), US$345,000 (2) y US$499,000 (3).
- Mobiliario e interiorismo incluidos.
- Entrega de la Fase I prevista para diciembre de 2028.
Si estás por comprar apartamento en Punta Cana siendo extranjero, recuerda que precios, disponibilidad y fechas pueden cambiar, así que pide la lista vigente. Puedes ver la ficha completa del condotel en Cana Bay, Punta Cana, o su versión en inglés. Si quieres más opciones, explora nuestros proyectos inmobiliarios para invertir.
Preguntas frecuentes sobre comprar apartamento en Punta Cana siendo extranjero
¿Necesito ser residente para comprar apartamento en Punta Cana siendo extranjero?
No. Un extranjero puede comprar propiedad en República Dominicana sin ser residente. Sí necesitarás pasaporte vigente y documentos que respalden el origen de tus fondos.
¿Puedo comprar apartamento en Punta Cana siendo extranjero sin viajar al país?
En muchos casos sí, con ayuda de un abogado y, si hace falta, mediante un poder notarial. Los requisitos de legalización dependen de tu país, así que pregunta a tu abogado antes de firmar.
¿Cuánto se paga de impuestos al comprar?
La DGII fija el impuesto de transferencia en 3 % del valor del inmueble. En proyectos clasificados bajo CONFOTUR, la primera venta puede estar exenta; confirma el estado del proyecto por escrito.
¿Comprar un apartamento me da la residencia?
No automáticamente. La residencia por inversión exige un aporte mínimo de US$200,000 desde el extranjero, el registro de la inversión y una solicitud ante la Dirección General de Migración.
¿Puedo financiar la compra siendo extranjero?
Algunos bancos ofrecen financiamiento a no residentes, pero las condiciones varían mucho. Muchos desarrolladores ofrecen planes de pago durante la construcción. En Poseidonia hay tres estructuras, y puedes compararlas con tu flujo de caja.
¿Puedo comprar a nombre de una empresa?
Es posible, pero tiene implicaciones legales y fiscales distintas. Pídele a tu abogado que compare comprar a título personal frente a hacerlo mediante una sociedad o un fideicomiso.
¿Cómo sé que el proyecto es confiable?
Al comprar apartamento en Punta Cana siendo extranjero, verifica al desarrollador, pide por escrito el estado de los permisos, revisa el contrato con tu abogado y pregunta cómo se protegen tus pagos durante la construcción.
Conclusión: comprar apartamento en Punta Cana siendo extranjero con seguridad
Comprar apartamento en Punta Cana siendo extranjero es un proceso claro cuando lo haces en orden: define tu objetivo, elige un proyecto verificado, firma la promesa con tu abogado, paga por los canales indicados y formaliza tu título. Con los documentos al día y los costos presupuestados, puedes comprar propiedad en República Dominicana con tranquilidad desde cualquier país.
Habla con un agente autorizado para comprar en Punta Cana
Recibe la lista de precios vigente, los planos, una simulación de tu plan de pago y orientación sobre cada etapa de la compra de Poseidonia.
Bernardo Pérez · Ideale Realty · info@idealerealty.com · 829-209-1094
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